01.

　　“史上最難年份”：“去”，還是“留”?

　　2022年，“史上最難年份”，3月份即將過半，正當(dāng)“搬磚人”啟動(dòng)第一輪促銷之際，又來了一波疫情，而且勢頭上去有點(diǎn)猛。

　　陶瓷行業(yè)是一個(gè)被房地產(chǎn)深度捆綁的行業(yè)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)整體拐頭向下，呈向下墜落滑行之勢，3月7日，有國家級(jí)協(xié)會(huì)一一中國涂料工業(yè)協(xié)會(huì)已罕見地向本行業(yè)提前發(fā)布“預(yù)虧”公告。

　　這份名為《2022中國涂料行業(yè)利潤預(yù)警》的公告，提示全體涂料人：當(dāng)前嚴(yán)峻的市場形勢，呼吁企業(yè)根據(jù)波動(dòng)變化適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。

　　而“調(diào)整經(jīng)營策略”，對(duì)中小企業(yè)而言，其中一個(gè)選項(xiàng)，即主動(dòng)離席走人，不玩了。

　　“如此情勢下，是走，是留，考驗(yàn)實(shí)力、智慧和勇氣。”

 

　　02.

　　“救市潮”抵擋不住“斷崖式下滑”

　　不過，國家可不會(huì)坐視房地房業(yè)繼續(xù)沉淪下去，“恒大事件”引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)必須盡快終止。

　　于是，市房地產(chǎn)“救市潮”年后開始掀起。

　　2022年1月1日至今，已經(jīng)有55個(gè)城市調(diào)整了樓市政策、鼓勵(lì)購房，其中包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款。

　　部分著急的城市甚至出臺(tái)了貨幣棚改、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、縮短限售期的“大招”。

　　然而，央行公布的2月金融數(shù)據(jù)顯示：2月份人民幣住戶貸款減少了3369億元，其中以房貸為主體的中長期住戶貸款更是減少了459億元。

　　可見，決策層熱情之下，市場依然不領(lǐng)情，樓市冰冷依舊。

　　單月的“人民幣中長期住戶貸款”不增反減，這在2007年1月以來還是首次。這意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入了空前糟糕的時(shí)刻。

　　第三方研究機(jī)構(gòu)對(duì)房企2022年1到2月的銷售監(jiān)測，也證明了這一點(diǎn)。

 

　　受春節(jié)假期等因素影響，房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢。不但土地市場持續(xù)表現(xiàn)低迷，成交也更是創(chuàng)下了近年來單月新低。

　　據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示，其監(jiān)測的28個(gè)重點(diǎn)城市2月份成交面積環(huán)比下降32%，同比下降35%。

　　土地市場方面，全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降，成交建筑面積僅3408萬平方米，同、環(huán)比分別下降71%和57%?這也是近一年來最低點(diǎn)。

　　03.

　　百強(qiáng)房企2月業(yè)績同比“腰斬”

　　從克而瑞調(diào)研情況來看，百強(qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　具體來看，成交方面一線城市全線回落，同、環(huán)比分別下降25%和42%。

　　其中，北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低，同比跌幅都在40%附近;24個(gè)二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷，成交同比、環(huán)比分別下降37%和29%。

　　其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。

　　另外，今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年，表現(xiàn)于返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放的時(shí)間跨度不足兩周，且水客大幅增多，案場到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。

　　雖然一部分房企開啟內(nèi)卷式降價(jià)，但對(duì)成交拉動(dòng)效果相對(duì)有限。

 

　　據(jù)“克而瑞研究中心”的數(shù)據(jù)：今年前兩個(gè)月萬科集團(tuán)的“權(quán)益銷售額”同比下降了約54%，碧桂園同比下降了約23%，保利發(fā)展同比下降了約37%，融創(chuàng)中國同比下降了約34%。

　　目前，國家統(tǒng)計(jì)局尚未公布1到2月房地產(chǎn)全國銷售額。但一般相信，同比下降30%是可以預(yù)期的。

　　必須看到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響已空前嚴(yán)重。

　　因?yàn)樵谶^去20年里，房地產(chǎn)的投資、銷售額增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

　　即便在2008年全球金融風(fēng)暴爆發(fā)，房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長的拖累也主要在第三、第四季度。因?yàn)榈?009年下半年，隨著“四萬億”效應(yīng)的顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)馬上展開了V型反彈。

　　04.

　　頭部房企：誰是“外強(qiáng)中干”?

　　當(dāng)前，對(duì)陶企來說，應(yīng)該看到，一方面是暫時(shí)無望的救市，一方面是危機(jī)持續(xù)蔓延至部分頭部房企，房企“外強(qiáng)中干”本質(zhì)暴露。

　　盡管政府房市政調(diào)控政策有所松動(dòng)，但隨著市場進(jìn)入盤整期，房企債務(wù)償還是壓力激增，債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年共有52只房企債券違約，較2020年呈成倍增長。

　　百強(qiáng)房企中，恒大、藍(lán)光、新力、花樣年、佳兆業(yè)、世茂等規(guī)模房企都相繼出現(xiàn)問題。

　　不過，盡管百強(qiáng)房企爆雷不斷，但仍有部分融資成本較低的優(yōu)質(zhì)民企，尤其是家底雄厚的央企國企值得長期看好。

　　確實(shí)，滄海橫流，方見英雄本色。弱市之下也不乏翹楚。如綠城中國、龍湖集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江投資、眾安房產(chǎn)等高效+穩(wěn)健派房地產(chǎn)民企，就表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

　　綠城中國、濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)均為長三角熱點(diǎn)城市深耕房企，以杭州為大本營，2021年在行業(yè)規(guī)模負(fù)增長的背景下，仍逆市繼續(xù)走高。

 

　　其中綠城中國、濱江集團(tuán)的全口徑銷售額分別為2666億元、1691億元，同比增幅均達(dá)到24%，眾安房產(chǎn)的銷售增幅超過30%。

　　而龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等“地產(chǎn)開發(fā)+持有型物業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)型房企，其多元業(yè)務(wù)組合已經(jīng)成為房企打造新的增長點(diǎn)、平滑周期性風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)配。

　　龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)這類房企堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營策略，“三條紅線”均達(dá)標(biāo)，除了開發(fā)主業(yè)外，持有物業(yè)發(fā)展已經(jīng)卓有成效，開發(fā)與運(yùn)營綜合實(shí)力強(qiáng)勁，提升了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與可持續(xù)發(fā)展力。

　　05.

　　央企/國企：地產(chǎn)圈中“最靚的仔”

　　當(dāng)然，必須看到，當(dāng)下高效+穩(wěn)健派房地產(chǎn)民企畢竟還是少數(shù)。

　　所以，陶瓷人2022年做房地產(chǎn)戰(zhàn)略采購(戰(zhàn)采)，首選還是大型央企。

　　首先因?yàn)榇笮脱肫螅绫＠⒅泻＞C合實(shí)力強(qiáng)勁，市場適應(yīng)能力強(qiáng)，運(yùn)作成效顯著。

　　其次是，大型央企有融資優(yōu)勢。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，央企平均融資成本通常處于行業(yè)較低水平，其中中海地產(chǎn)2021年上半年平均融資成本僅為3.6%，處于行業(yè)最低水平。

　　除此之外，自2021年下半年以來，整體房企融資遇冷的情況下，市場資金開始集中傾向于優(yōu)質(zhì)的頭部央企。

 

　　三是大型央企能優(yōu)質(zhì)拿地。當(dāng)前，在龍頭民企紛紛退卻的情況下，央企頻頻出手拿地為市場“托底”。

　　2022年最新一輪的北京首輪拿地中，華潤、中海等央企均積極參拍。

　　比如，華潤競得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟純宅地銷售指導(dǎo)價(jià)與樓板價(jià)之差達(dá)到4萬元/平方米以上，保留著較高的盈利空間。

　　另外，應(yīng)該看到，一些地方國企，如廣州越秀、深圳控股等，政府資源優(yōu)渥，在TOD、舊改方面亮點(diǎn)十足。

　　06.

　　抓住這15個(gè)地產(chǎn)央企

　　房地產(chǎn)百強(qiáng)榜上的這15家央企，業(yè)內(nèi)人士按照他們當(dāng)中的一些共性，概括為：央企五虎、兩城兩鐵、六朵金花。而這15個(gè)央企，也正是陶瓷人在2022年最要重點(diǎn)對(duì)接的房企。

央企五虎

 

　　中海地產(chǎn)

　　中海地產(chǎn)(中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司)，1979年始創(chuàng)于香港，80年代初在港涉足地產(chǎn)業(yè)，90年代重心轉(zhuǎn)向內(nèi)地。

　　中海地產(chǎn)隸屬于宇宙第一建設(shè)公司——世界500強(qiáng)第13位的中國建筑集團(tuán)， 前身為原國家建工總局，現(xiàn)歸國務(wù)院國資委管理。

　　中海地產(chǎn)銷售額等指標(biāo)概況：

 

(權(quán)益貨值統(tǒng)計(jì)截至2021上半年，下同)

　　保利發(fā)展

　　2018年更名前叫保利地產(chǎn)，1992年創(chuàng)辦于廣州，到今年剛好三十周年。

　　其母公司保利集團(tuán)，同樣是世界500強(qiáng)企業(yè)，2021年排在第174位。

　　保利發(fā)展銷售額等指標(biāo)概況：

 

　　招商蛇口

　　1979年創(chuàng)辦，全稱招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司，隸屬招商局集團(tuán)。

　　百年招商局，中國民族工商業(yè)鼻祖，同樣是世界500強(qiáng)企業(yè)。綜合交通、特色金融、城市與園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營是招商局三大核心產(chǎn)業(yè)。

　　招商蛇口承擔(dān)城市與園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營。

　　招商蛇口銷售額等指標(biāo)概況：

 

　　華潤置地

　　1994年改組成立，母公司華潤集團(tuán)也是家大業(yè)大，2021《財(cái)富》500強(qiáng)排在69位。

　　華潤置地有三大主營業(yè)務(wù)，即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。城更、康養(yǎng)等也有涉及。

　　華潤置地銷售額等指標(biāo)概況：

 

　　中國金茂

　　2004年成立，在地產(chǎn)行業(yè)算是后輩。

　　其母公司中化集團(tuán)，排行世界500強(qiáng)第115位，為國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè)，旗下有16個(gè)上市平臺(tái)。

　　金茂應(yīng)該是地產(chǎn)圈內(nèi)最像民企的央企，創(chuàng)新能力強(qiáng)，人才培養(yǎng)體系在市場上的認(rèn)可度挺高。

　　中國金茂銷售額等指標(biāo)概況：

 

兩鐵兩城

 

　　中國鐵建

　　2007年成立，全稱為中國鐵建股份有限公司，公司業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、工程承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢等。

　　其母公司中國鐵道建筑集團(tuán)，位列“全球250家最大承包商”第3位，世界500強(qiáng)第42位。

　　中國鐵建在地產(chǎn)領(lǐng)域主要以住宅開發(fā)為主，聚焦長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域。

 

　　中國中鐵置業(yè)

　　母公司是中國鐵路工程集團(tuán)，世界500強(qiáng)第35位。

　　和中國鐵建一樣，中國中鐵也是以鐵路建設(shè)為主營業(yè)務(wù)的基建企業(yè)，挖隧道、架大橋等也是拿手活。

　　中鐵置業(yè)是中鐵房地產(chǎn)板塊唯一品牌。

 

　　華僑城

　　1985年誕生于深圳，國務(wù)院國資委直管。

　　“旅游+地產(chǎn)”模式，是華僑城區(qū)別于其它央企的典型標(biāo)簽，它是國內(nèi)主題公園行業(yè)唯一的央企，旗下有“華僑城”、“歡樂谷”、“世界之窗”、“歡樂海岸”等品牌。

　　這些年文旅故事不太好講，華僑城有點(diǎn)掉隊(duì)了。

 

　　大悅城

　　世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)平臺(tái)。

　　中糧的核心主業(yè)是農(nóng)糧，為全產(chǎn)業(yè)鏈的國際化大糧商。

　　和前頭那些央企一樣，中糧集團(tuán)也是國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一。

　　大悅城和華潤置地相似，商業(yè)和住宅雙旗艦均衡發(fā)展，同樣聚焦一二線城市。

六朵金花

　　六朵金花，地產(chǎn)人比較熟悉信達(dá)地產(chǎn)和中交地產(chǎn)。

　　2021年，中交和電建的權(quán)益銷售額分別為534億、453億，行業(yè)排行第48、55。

　　截至2021年上半年權(quán)益貨值排行，中交房產(chǎn)2190億>中旅地產(chǎn)1343億>中冶置業(yè)1221億>電建718億>信達(dá)819億。

　　葛洲壩在銷售額、土儲(chǔ)方面都不如其它5家。

　　在原五礦和中冶兩個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)重組成中國五礦后，中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)處境比較尷尬：母公司整合，兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)遲早也會(huì)整合，就看誰吞并誰。拿地方面，中冶比五礦積極。

　　以前地產(chǎn)圈還有個(gè)“四大天王”的說法，憑著它們殷實(shí)家底，總是輕松吊打房地產(chǎn)百強(qiáng)。

　　這“四大天王”分別是保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)和招商蛇口。

　　火煉之下，才知道誰是真金。

　　過去我們常言，“碧萬恒融”是房企第一天團(tuán)，現(xiàn)在“恒”已經(jīng)出局了，“萬”特別謹(jǐn)慎，2018年就提“拐點(diǎn)論”，今年又提“黑鐵論”，郁亮如此小心，萬科算是可保矣。但余下“碧融”仍是未知數(shù)。

　　看來還是“招保中華”四大天王靠得住，因?yàn)楫吘谷思沂菄谊?duì)，靠山宇宙第一。

　　本文部分圖文內(nèi)容，源自公眾號(hào)劉曉博說樓市、中房網(wǎng)、克而瑞地產(chǎn)研究、地產(chǎn)風(fēng)聲，侵權(quán)即刪