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2022,陶企×地產(chǎn)合作“備忘錄”

字號(hào)+作者:認(rèn)真履職的小編 來源: 2022-03-14 11:33 我要評(píng)論() 收藏成功收藏本文

  01.  “史上最難年份”:“去”,還是“留”?  2022年,“史上最難年份”,3月份即將

  01.

  “史上最難年份”:“去”,還是“留”?

  2022年,“史上最難年份”,3月份即將過半,正當(dāng)“搬磚人”啟動(dòng)第一輪促銷之際,又來了一波疫情,而且勢頭上去有點(diǎn)猛。

  陶瓷行業(yè)是一個(gè)被房地產(chǎn)深度捆綁的行業(yè)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)整體拐頭向下,呈向下墜落滑行之勢,3月7日,有國家級(jí)協(xié)會(huì)一一中國涂料工業(yè)協(xié)會(huì)已罕見地向本行業(yè)提前發(fā)布“預(yù)虧”公告。

  這份名為《2022中國涂料行業(yè)利潤預(yù)警》的公告,提示全體涂料人:當(dāng)前嚴(yán)峻的市場形勢,呼吁企業(yè)根據(jù)波動(dòng)變化適時(shí)調(diào)整經(jīng)營策略。

  而“調(diào)整經(jīng)營策略”,對(duì)中小企業(yè)而言,其中一個(gè)選項(xiàng),即主動(dòng)離席走人,不玩了。

  “如此情勢下,是走,是留,考驗(yàn)實(shí)力、智慧和勇氣。”

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  02.

  “救市潮”抵擋不住“斷崖式下滑”

  不過,國家可不會(huì)坐視房地房業(yè)繼續(xù)沉淪下去,“恒大事件”引發(fā)的蝴蝶效應(yīng)必須盡快終止。

  于是,市房地產(chǎn)“救市潮”年后開始掀起。

  2022年1月1日至今,已經(jīng)有55個(gè)城市調(diào)整了樓市政策、鼓勵(lì)購房,其中包括降低首付比例、下調(diào)房貸利率、放寬公積金貸款。

  部分著急的城市甚至出臺(tái)了貨幣棚改、取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”、縮短限售期的“大招”。

  然而,央行公布的2月金融數(shù)據(jù)顯示:2月份人民幣住戶貸款減少了3369億元,其中以房貸為主體的中長期住戶貸款更是減少了459億元。

  可見,決策層熱情之下,市場依然不領(lǐng)情,樓市冰冷依舊。

  單月的“人民幣中長期住戶貸款”不增反減,這在2007年1月以來還是首次。這意味著當(dāng)前房地產(chǎn)市場進(jìn)入了空前糟糕的時(shí)刻。

  第三方研究機(jī)構(gòu)對(duì)房企2022年1到2月的銷售監(jiān)測,也證明了這一點(diǎn)。

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  受春節(jié)假期等因素影響,房地產(chǎn)市場延續(xù)下行調(diào)整趨勢。不但土地市場持續(xù)表現(xiàn)低迷,成交也更是創(chuàng)下了近年來單月新低。

  據(jù)克而瑞研究中心日前發(fā)布的報(bào)告顯示,其監(jiān)測的28個(gè)重點(diǎn)城市2月份成交面積環(huán)比下降32%,同比下降35%。

  土地市場方面,全國300城經(jīng)營性土地總成交規(guī)模繼續(xù)下降,成交建筑面積僅3408萬平方米,同、環(huán)比分別下降71%和57%?這也是近一年來最低點(diǎn)。

  03.

  百強(qiáng)房企2月業(yè)績同比“腰斬”

  從克而瑞調(diào)研情況來看,百強(qiáng)房企銷售同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

  具體來看,成交方面一線城市全線回落,同、環(huán)比分別下降25%和42%。

  其中,北京、廣州和深圳成交皆創(chuàng)新低,同比跌幅都在40%附近;24個(gè)二、三線城市市場持續(xù)轉(zhuǎn)冷,成交同比、環(huán)比分別下降37%和29%。

  其中,8成以上二、三線城市成交同比下滑,近4成二、三線城市成交同比腰斬。

  另外,今年三、四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)明顯弱于往年,表現(xiàn)于返鄉(xiāng)置業(yè)集中釋放的時(shí)間跨度不足兩周,且水客大幅增多,案場到訪客戶實(shí)際轉(zhuǎn)化率普遍低于10%。

  雖然一部分房企開啟內(nèi)卷式降價(jià),但對(duì)成交拉動(dòng)效果相對(duì)有限。

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  據(jù)“克而瑞研究中心”的數(shù)據(jù):今年前兩個(gè)月萬科集團(tuán)的“權(quán)益銷售額”同比下降了約54%,碧桂園同比下降了約23%,保利發(fā)展同比下降了約37%,融創(chuàng)中國同比下降了約34%。

  目前,國家統(tǒng)計(jì)局尚未公布1到2月房地產(chǎn)全國銷售額。但一般相信,同比下降30%是可以預(yù)期的。

  必須看到,當(dāng)前房地產(chǎn)市場對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)的影響已空前嚴(yán)重。

  因?yàn)樵谶^去20年里,房地產(chǎn)的投資、銷售額增速一般都保持在GDP增速的1.5到3倍。

  即便在2008年全球金融風(fēng)暴爆發(fā),房地產(chǎn)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長的拖累也主要在第三、第四季度。因?yàn)榈?009年下半年,隨著“四萬億”效應(yīng)的顯現(xiàn),經(jīng)濟(jì)馬上展開了V型反彈。

  04.

  頭部房企:誰是“外強(qiáng)中干”?

  當(dāng)前,對(duì)陶企來說,應(yīng)該看到,一方面是暫時(shí)無望的救市,一方面是危機(jī)持續(xù)蔓延至部分頭部房企,房企“外強(qiáng)中干”本質(zhì)暴露。

  盡管政府房市政調(diào)控政策有所松動(dòng),但隨著市場進(jìn)入盤整期,房企債務(wù)償還是壓力激增,債務(wù)違約現(xiàn)象頻發(fā)。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年共有52只房企債券違約,較2020年呈成倍增長。

  百強(qiáng)房企中,恒大、藍(lán)光、新力、花樣年、佳兆業(yè)、世茂等規(guī)模房企都相繼出現(xiàn)問題。

  不過,盡管百強(qiáng)房企爆雷不斷,但仍有部分融資成本較低的優(yōu)質(zhì)民企,尤其是家底雄厚的央企國企值得長期看好。

  確實(shí),滄海橫流,方見英雄本色。弱市之下也不乏翹楚。如綠城中國、龍湖集團(tuán)、旭輝集團(tuán)、新城控股、濱江集團(tuán)、中駿集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、珠江投資、眾安房產(chǎn)等高效+穩(wěn)健派房地產(chǎn)民企,就表現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。

  綠城中國、濱江集團(tuán)、眾安房產(chǎn)均為長三角熱點(diǎn)城市深耕房企,以杭州為大本營,2021年在行業(yè)規(guī)模負(fù)增長的背景下,仍逆市繼續(xù)走高。

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  其中綠城中國、濱江集團(tuán)的全口徑銷售額分別為2666億元、1691億元,同比增幅均達(dá)到24%,眾安房產(chǎn)的銷售增幅超過30%。

  而龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)等“地產(chǎn)開發(fā)+持有型物業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)型房企,其多元業(yè)務(wù)組合已經(jīng)成為房企打造新的增長點(diǎn)、平滑周期性風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)配。

  龍湖集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、中駿集團(tuán)這類房企堅(jiān)持穩(wěn)健經(jīng)營策略,“三條紅線”均達(dá)標(biāo),除了開發(fā)主業(yè)外,持有物業(yè)發(fā)展已經(jīng)卓有成效,開發(fā)與運(yùn)營綜合實(shí)力強(qiáng)勁,提升了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力與可持續(xù)發(fā)展力。

  05.

  央企/國企:地產(chǎn)圈中“最靚的仔”

  當(dāng)然,必須看到,當(dāng)下高效+穩(wěn)健派房地產(chǎn)民企畢竟還是少數(shù)。

  所以,陶瓷人2022年做房地產(chǎn)戰(zhàn)略采購(戰(zhàn)采),首選還是大型央企。

  首先因?yàn)榇笮脱肫螅绫@⒅泻>C合實(shí)力強(qiáng)勁,市場適應(yīng)能力強(qiáng),運(yùn)作成效顯著。

  其次是,大型央企有融資優(yōu)勢。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),央企平均融資成本通常處于行業(yè)較低水平,其中中海地產(chǎn)2021年上半年平均融資成本僅為3.6%,處于行業(yè)最低水平。

  除此之外,自2021年下半年以來,整體房企融資遇冷的情況下,市場資金開始集中傾向于優(yōu)質(zhì)的頭部央企。

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  三是大型央企能優(yōu)質(zhì)拿地。當(dāng)前,在龍頭民企紛紛退卻的情況下,央企頻頻出手拿地為市場“托底”。

  2022年最新一輪的北京首輪拿地中,華潤、中海等央企均積極參拍。

  比如,華潤競得的豐臺(tái)區(qū)紀(jì)家廟純宅地銷售指導(dǎo)價(jià)與樓板價(jià)之差達(dá)到4萬元/平方米以上,保留著較高的盈利空間。

  另外,應(yīng)該看到,一些地方國企,如廣州越秀、深圳控股等,政府資源優(yōu)渥,在TOD、舊改方面亮點(diǎn)十足。

  06.

  抓住這15個(gè)地產(chǎn)央企

  房地產(chǎn)百強(qiáng)榜上的這15家央企,業(yè)內(nèi)人士按照他們當(dāng)中的一些共性,概括為:央企五虎、兩城兩鐵、六朵金花。而這15個(gè)央企,也正是陶瓷人在2022年最要重點(diǎn)對(duì)接的房企。

央企五虎

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  中海地產(chǎn)

  中海地產(chǎn)(中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司),1979年始創(chuàng)于香港,80年代初在港涉足地產(chǎn)業(yè),90年代重心轉(zhuǎn)向內(nèi)地。

  中海地產(chǎn)隸屬于宇宙第一建設(shè)公司——世界500強(qiáng)第13位的中國建筑集團(tuán), 前身為原國家建工總局,現(xiàn)歸國務(wù)院國資委管理。

  中海地產(chǎn)銷售額等指標(biāo)概況:

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(權(quán)益貨值統(tǒng)計(jì)截至2021上半年,下同)

  保利發(fā)展

  2018年更名前叫保利地產(chǎn),1992年創(chuàng)辦于廣州,到今年剛好三十周年。

  其母公司保利集團(tuán),同樣是世界500強(qiáng)企業(yè),2021年排在第174位。

  保利發(fā)展銷售額等指標(biāo)概況:

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  招商蛇口

  1979年創(chuàng)辦,全稱招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司,隸屬招商局集團(tuán)。

  百年招商局,中國民族工商業(yè)鼻祖,同樣是世界500強(qiáng)企業(yè)。綜合交通、特色金融、城市與園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營是招商局三大核心產(chǎn)業(yè)。

  招商蛇口承擔(dān)城市與園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營。

  招商蛇口銷售額等指標(biāo)概況:

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  華潤置地

  1994年改組成立,母公司華潤集團(tuán)也是家大業(yè)大,2021《財(cái)富》500強(qiáng)排在69位。

  華潤置地有三大主營業(yè)務(wù),即開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。城更、康養(yǎng)等也有涉及。

  華潤置地銷售額等指標(biāo)概況:

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  中國金茂

  2004年成立,在地產(chǎn)行業(yè)算是后輩。

  其母公司中化集團(tuán),排行世界500強(qiáng)第115位,為國務(wù)院國資委監(jiān)管的國有重要骨干企業(yè),旗下有16個(gè)上市平臺(tái)。

  金茂應(yīng)該是地產(chǎn)圈內(nèi)最像民企的央企,創(chuàng)新能力強(qiáng),人才培養(yǎng)體系在市場上的認(rèn)可度挺高。

  中國金茂銷售額等指標(biāo)概況:

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兩鐵兩城

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  中國鐵建

  2007年成立,全稱為中國鐵建股份有限公司,公司業(yè)務(wù)涵蓋地產(chǎn)開發(fā)、工程承包、規(guī)劃設(shè)計(jì)咨詢等。

  其母公司中國鐵道建筑集團(tuán),位列“全球250家最大承包商”第3位,世界500強(qiáng)第42位。

  中國鐵建在地產(chǎn)領(lǐng)域主要以住宅開發(fā)為主,聚焦長三角、珠三角、環(huán)渤海三大區(qū)域。

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  中國中鐵置業(yè)

  母公司是中國鐵路工程集團(tuán),世界500強(qiáng)第35位。

  和中國鐵建一樣,中國中鐵也是以鐵路建設(shè)為主營業(yè)務(wù)的基建企業(yè),挖隧道、架大橋等也是拿手活。

  中鐵置業(yè)是中鐵房地產(chǎn)板塊唯一品牌。

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  華僑城

  1985年誕生于深圳,國務(wù)院國資委直管。

  “旅游+地產(chǎn)”模式,是華僑城區(qū)別于其它央企的典型標(biāo)簽,它是國內(nèi)主題公園行業(yè)唯一的央企,旗下有“華僑城”、“歡樂谷”、“世界之窗”、“歡樂海岸”等品牌。

  這些年文旅故事不太好講,華僑城有點(diǎn)掉隊(duì)了。

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  大悅城

  世界500強(qiáng)企業(yè)中糧集團(tuán)唯一的地產(chǎn)平臺(tái)。

  中糧的核心主業(yè)是農(nóng)糧,為全產(chǎn)業(yè)鏈的國際化大糧商。

  和前頭那些央企一樣,中糧集團(tuán)也是國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的中央企業(yè)之一。

  大悅城和華潤置地相似,商業(yè)和住宅雙旗艦均衡發(fā)展,同樣聚焦一二線城市。

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六朵金花

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  六朵金花,地產(chǎn)人比較熟悉信達(dá)地產(chǎn)和中交地產(chǎn)。

  2021年,中交和電建的權(quán)益銷售額分別為534億、453億,行業(yè)排行第48、55。

  截至2021年上半年權(quán)益貨值排行,中交房產(chǎn)2190億>中旅地產(chǎn)1343億>中冶置業(yè)1221億>電建718億>信達(dá)819億。

  葛洲壩在銷售額、土儲(chǔ)方面都不如其它5家。

  在原五礦和中冶兩個(gè)世界500強(qiáng)企業(yè)重組成中國五礦后,中冶置業(yè)和五礦地產(chǎn)處境比較尷尬:母公司整合,兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)遲早也會(huì)整合,就看誰吞并誰。拿地方面,中冶比五礦積極。

  以前地產(chǎn)圈還有個(gè)“四大天王”的說法,憑著它們殷實(shí)家底,總是輕松吊打房地產(chǎn)百強(qiáng)。

  這“四大天王”分別是保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)和招商蛇口。

  火煉之下,才知道誰是真金。

  過去我們常言,“碧萬恒融”是房企第一天團(tuán),現(xiàn)在“恒”已經(jīng)出局了,“萬”特別謹(jǐn)慎,2018年就提“拐點(diǎn)論”,今年又提“黑鐵論”,郁亮如此小心,萬科算是可保矣。但余下“碧融”仍是未知數(shù)。

  看來還是“招保中華”四大天王靠得住,因?yàn)楫吘谷思沂菄谊?duì),靠山宇宙第一。

  本文部分圖文內(nèi)容,源自公眾號(hào)劉曉博說樓市、中房網(wǎng)、克而瑞地產(chǎn)研究、地產(chǎn)風(fēng)聲,侵權(quán)即刪

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