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建發(fā)股份為什么愿意買紅星美凱龍?|深讀

字號+作者:認(rèn)真履職的小編 來源:華夏陶瓷網(wǎng) 2023-01-10 14:58 我要評論() 收藏成功收藏本文

  01.  “接盤俠”出現(xiàn)了  2023年元月,防疫松綁,經(jīng)濟(jì)開啟滿血復(fù)蘇模式?! ?023年1月6日晚,一條紅星美凱龍(01528.

  01.

  “接盤俠”出現(xiàn)了

  2023年元月,防疫松綁,經(jīng)濟(jì)開啟滿血復(fù)蘇模式。

  2023年1月6日晚,一條紅星美凱龍(01528.HK)控股權(quán)擬變更的消息,在周末的午后迅速擴(kuò)散開來。

  2023年1月7日,紅星美凱龍家居集團(tuán)發(fā)布有關(guān)控制權(quán)變更的停牌公告。1月9日(星期一)上午開市起連續(xù)停牌,預(yù)計(jì)停牌時(shí)間不超過2個(gè)交易日。

  兩天之后,果然就出現(xiàn)了實(shí)力雄厚的擬接盤者——建發(fā)股份(600153.SH)。

  1月8日,廈門建發(fā)股份發(fā)布公告,稱正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團(tuán)股份公司不超過30%的股份。交易完成后,本公司可能成為美凱龍控股股東。

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  前段時(shí)間,因?yàn)槎鄠€(gè)城市的商戶集體上書要求降租免租,紅星美凱龍深陷輿論漩渦之中。

  鬧得最兇的是,2022年12月23日,武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會發(fā)布《告紅星美凱龍賣場通知書》,準(zhǔn)備集體罷市。

  好在近期有消息稱,紅星美凱龍已與商會達(dá)成協(xié)議,武漢賣場商戶已正常營業(yè)。

  02.

  轉(zhuǎn)讓“控制權(quán)”:無奈之舉

  大疫三年,輿論場中的紅星美凱龍負(fù)面消息不斷,企業(yè)經(jīng)營頻頻拉響警報(bào)。

  截至2022年6月底,紅星美凱龍集團(tuán)總資產(chǎn)1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元,其中一年內(nèi)到期的流動負(fù)債662.25億元,而集團(tuán)賬上現(xiàn)金只有87.56億元。

  2022年12月26日,紅星美凱龍發(fā)公告稱紅星控股擬在6個(gè)月內(nèi)減持公司不超過3%股份,這將公司的財(cái)務(wù)壓力擺上臺面。

  再往前,2021年紅星美凱龍集團(tuán)旗下的紅星地產(chǎn)被作價(jià)40億元賣給了“遠(yuǎn)洋系”企業(yè)。

  而這次出賣背后,美凱龍2022年以來經(jīng)營業(yè)績也不樂觀。

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  數(shù)據(jù)顯示,美凱龍2022年一季度、半年度、前三季度凈利均處于同比下滑狀態(tài),其中2022年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為104.8億元,同比下降7.67%;對應(yīng)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤約為13.18億元,同比下降36.17%。

  顯然,上市公司控股股東面臨流動性危機(jī),實(shí)控人轉(zhuǎn)讓控制權(quán)也是無奈之舉。

  03.

  建發(fā)股份是誰

  有分析認(rèn)為,如果紅星美凱龍控股集團(tuán)上述減持計(jì)劃完成。那么建發(fā)持股量30%將成為大股東。

  按照停牌前美凱龍A股的市值204億元,30%的股權(quán)市值約為61.2億元。故即便這次是以現(xiàn)金形式收購,這對于三季度賬面資金高達(dá)923.26億元的建發(fā)股份而言,也根本不是問題。

  那么,建發(fā)股份又是誰?

  2022年12月31日,克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022 年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200 排行榜》中,建發(fā)房產(chǎn)以1703.2億元,位列第十,首次進(jìn)入房企銷售十強(qiáng)。

  公開數(shù)據(jù)顯示,2019年至2021年,建發(fā)房產(chǎn)營業(yè)收入分別為3372. 39億、4329. 49億、7078. 44億,年平均復(fù)合增長率為44.88%。

  據(jù)悉,建發(fā)股份1998年 6 月由廈門建發(fā)集團(tuán)獨(dú)家發(fā)起設(shè)立并在上交所掛牌上市。而截止2022年中期,廈門建發(fā)集團(tuán)持有建發(fā)股份 45.13%的股權(quán),是其第一大股東。

  再向后穿透股權(quán),建發(fā)集團(tuán)的實(shí)際控制人是廈門市國資委,其全資持有建發(fā)集團(tuán)。這也就意味著,接下來紅星美凱龍有可能被國有資來控股。

  04.

  紅星美凱龍對建發(fā)股份的價(jià)值何在

  那么,建發(fā)股份為什么要控股紅星美凱龍?換言之,后者對前者的價(jià)值在哪里?

  首先,紅星美凱龍擁有大量自營及實(shí)際管控的高端家居大賣場。

  截至2022年12月31日,紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場,284家委管商場,通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。

  此外,以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目,共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

  一直以來,紅星美凱龍的核心商業(yè)模式就是,“買地→招商→收租→運(yùn)營→物業(yè)升值→抵押物業(yè)→再買地”。

  也就是說,除了做“包租婆”,紅星美凱龍還通過自持物業(yè),分享過去二十多年突飛猛進(jìn)的城市化地產(chǎn)增值紅利。故而,它看似是一家家居連鎖經(jīng)營企業(yè),其實(shí)更像是一家“商業(yè)地產(chǎn)”公司。

  不過,這樣的結(jié)果就是,紅星美凱龍的整個(gè)資產(chǎn)包太重。當(dāng)下受整個(gè)房地產(chǎn)下行的影響,“包租婆”的生意不好做,土地資產(chǎn)貶值,上市公司市值不斷縮水。

  反觀建發(fā)股份這邊,它具有兩大業(yè)務(wù)分支:供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由聯(lián)發(fā)集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營,建發(fā)股份持有這兩家公司的股份分別為95% 和 54.65%。

  而建發(fā)房產(chǎn)下面又擁有建發(fā)國際集團(tuán)和建發(fā)物業(yè)兩家上市平臺。

  另外,建發(fā)股份旗下的商業(yè)管理平臺近年來發(fā)展勢頭同樣迅猛,截至2021年末,建發(fā)商管共計(jì)運(yùn)營11個(gè)自持項(xiàng)目、13個(gè)拓展項(xiàng)目。

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  而通過本次交易,建發(fā)股份能夠一次性將百余商場收入囊中,進(jìn)一步增加商管業(yè)務(wù)的版圖。

  最后,建發(fā)股份旗下還有供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù),目前包括汽車、酒類、輕紡產(chǎn)品及乳制品等行業(yè)。

  如果能夠拿下紅星美凱龍,無疑將新增家居、建材類目。而且,家居、建材又能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同效應(yīng)。

  05.

  家居大賣場還有“錢途”嗎

  最后,我們來看下,這次可能發(fā)生的紅星美凱龍“控制權(quán)”轉(zhuǎn)移對大家居行業(yè)的意義。

  首先從整個(gè)家居賣場前途命運(yùn)來看,未來中高端家居大賣場還有沒生命力?

  家居大賣場的存在,主要源于家居產(chǎn)品對展示場景的獨(dú)特需求,用戶需要依托現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)感感知家居產(chǎn)品的功能與審美。

  當(dāng)下,家居大賣場門店自然流量雖然持續(xù)下滑,但從線上新媒體及社群引入的流量,同樣需要線下體驗(yàn)店。

  其次從企業(yè)戰(zhàn)略層面來看,在房地產(chǎn)收縮的大背景下,以紅星美凱龍、居然之家為代表的全國性家居大賣場,將逐步放慢擴(kuò)張步伐,向富森美、寶能第一空間等地方性賣場學(xué)習(xí),更加聚焦重點(diǎn)區(qū)域,提升單店的盈利能力。

  其次在渠道運(yùn)營層面看,以紅星美凱龍、富森美為代表的傳統(tǒng)家居大賣場將進(jìn)一步加快數(shù)字化建設(shè)步伐,通過直播、短視頻、內(nèi)容種草等形式,為門店引流。

  同時(shí),主動連接社區(qū)門店、單體工程、設(shè)計(jì)師渠道等,由此為大賣場旗艦店獲得更多客流。

  06.

  股民“用腳投票“:建發(fā)股份大跌

  1月9日開盤后,A股上市公司建發(fā)股份(600153.SH)股價(jià)開盤后連續(xù)下跌。

  收盤后,建發(fā)股份龍虎榜數(shù)據(jù)顯示,滬股通買入6179.48萬元,賣出1.06億元,2家機(jī)構(gòu)凈買入5444.25萬元,4家機(jī)構(gòu)凈賣出4.77億元。

  截至當(dāng)日收盤,建發(fā)股份下跌9.58%,報(bào)13.50元,成交金額11.68億元。值得注意的是,建發(fā)股份盤中一度跌停。

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  與之相對應(yīng)的是,港股的紅星美凱龍的股價(jià)表現(xiàn)卻是大漲,當(dāng)日盤中漲幅一度超過30%,隨后出現(xiàn)回落。

  這樣,面對二級市場投資者的“用腳投票”,建發(fā)股份還能如愿以償推進(jìn)此次收購事宜嗎?

  據(jù)悉,建發(fā)股份在公告中也已表示,這次交易尚處于籌劃階段,公司暫未召開董事會審議本次交易,雙方暫未簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,故本次交易尚存在重大不確定性。

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