01.

　　“接盤俠”出現(xiàn)了

　　2023年元月，防疫松綁，經(jīng)濟(jì)開啟滿血復(fù)蘇模式。

　　2023年1月6日晚，一條紅星美凱龍(01528.HK)控股權(quán)擬變更的消息，在周末的午后迅速擴(kuò)散開來。

　　2023年1月7日，紅星美凱龍家居集團(tuán)發(fā)布有關(guān)控制權(quán)變更的停牌公告。1月9日(星期一)上午開市起連續(xù)停牌，預(yù)計(jì)停牌時(shí)間不超過2個(gè)交易日。

　　兩天之后，果然就出現(xiàn)了實(shí)力雄厚的擬接盤者——建發(fā)股份(600153.SH)。

　　1月8日，廈門建發(fā)股份發(fā)布公告，稱正在籌劃通過現(xiàn)金方式協(xié)議收購紅星美凱龍家居集團(tuán)股份公司不超過30%的股份。交易完成后，本公司可能成為美凱龍控股股東。

 

　　前段時(shí)間，因?yàn)槎鄠€(gè)城市的商戶集體上書要求降租免租，紅星美凱龍深陷輿論漩渦之中。

　　鬧得最兇的是，2022年12月23日，武漢市裝飾建材家居發(fā)展商會發(fā)布《告紅星美凱龍賣場通知書》，準(zhǔn)備集體罷市。

　　好在近期有消息稱，紅星美凱龍已與商會達(dá)成協(xié)議，武漢賣場商戶已正常營業(yè)。

　　02.

　　轉(zhuǎn)讓“控制權(quán)”：無奈之舉

　　大疫三年，輿論場中的紅星美凱龍負(fù)面消息不斷，企業(yè)經(jīng)營頻頻拉響警報(bào)。

　　截至2022年6月底，紅星美凱龍集團(tuán)總資產(chǎn)1874.88億元、總負(fù)債1229.18億元，其中一年內(nèi)到期的流動負(fù)債662.25億元，而集團(tuán)賬上現(xiàn)金只有87.56億元。

　　2022年12月26日，紅星美凱龍發(fā)公告稱紅星控股擬在6個(gè)月內(nèi)減持公司不超過3%股份，這將公司的財(cái)務(wù)壓力擺上臺面。

　　再往前，2021年紅星美凱龍集團(tuán)旗下的紅星地產(chǎn)被作價(jià)40億元賣給了“遠(yuǎn)洋系”企業(yè)。

　　而這次出賣背后，美凱龍2022年以來經(jīng)營業(yè)績也不樂觀。

  

　　數(shù)據(jù)顯示，美凱龍2022年一季度、半年度、前三季度凈利均處于同比下滑狀態(tài)，其中2022年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為104.8億元，同比下降7.67%;對應(yīng)實(shí)現(xiàn)歸屬凈利潤約為13.18億元，同比下降36.17%。

　　顯然，上市公司控股股東面臨流動性危機(jī)，實(shí)控人轉(zhuǎn)讓控制權(quán)也是無奈之舉。

　　03.

　　建發(fā)股份是誰

　　有分析認(rèn)為，如果紅星美凱龍控股集團(tuán)上述減持計(jì)劃完成。那么建發(fā)持股量30%將成為大股東。

　　按照停牌前美凱龍A股的市值204億元，30%的股權(quán)市值約為61.2億元。故即便這次是以現(xiàn)金形式收購，這對于三季度賬面資金高達(dá)923.26億元的建發(fā)股份而言，也根本不是問題。

　　那么，建發(fā)股份又是誰?

　　2022年12月31日，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2022 年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200 排行榜》中，建發(fā)房產(chǎn)以1703.2億元，位列第十，首次進(jìn)入房企銷售十強(qiáng)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，2019年至2021年，建發(fā)房產(chǎn)營業(yè)收入分別為3372. 39億、4329. 49億、7078. 44億，年平均復(fù)合增長率為44.88%。

　　據(jù)悉，建發(fā)股份1998年 6 月由廈門建發(fā)集團(tuán)獨(dú)家發(fā)起設(shè)立并在上交所掛牌上市。而截止2022年中期，廈門建發(fā)集團(tuán)持有建發(fā)股份 45.13%的股權(quán)，是其第一大股東。

　　再向后穿透股權(quán)，建發(fā)集團(tuán)的實(shí)際控制人是廈門市國資委，其全資持有建發(fā)集團(tuán)。這也就意味著，接下來紅星美凱龍有可能被國有資來控股。

　　04.

　　紅星美凱龍對建發(fā)股份的價(jià)值何在

　　那么，建發(fā)股份為什么要控股紅星美凱龍?換言之，后者對前者的價(jià)值在哪里?

　　首先，紅星美凱龍擁有大量自營及實(shí)際管控的高端家居大賣場。

　　截至2022年12月31日，紅星美凱龍經(jīng)營了94家自營商場，284家委管商場，通過戰(zhàn)略合作經(jīng)營8家家居商場。

　　此外，以特許經(jīng)營方式授權(quán)57家特許經(jīng)營家居建材項(xiàng)目，共包括476家家居建材店/產(chǎn)業(yè)街。

　　一直以來，紅星美凱龍的核心商業(yè)模式就是，“買地→招商→收租→運(yùn)營→物業(yè)升值→抵押物業(yè)→再買地”。

　　也就是說，除了做“包租婆”，紅星美凱龍還通過自持物業(yè)，分享過去二十多年突飛猛進(jìn)的城市化地產(chǎn)增值紅利。故而，它看似是一家家居連鎖經(jīng)營企業(yè)，其實(shí)更像是一家“商業(yè)地產(chǎn)”公司。

　　不過，這樣的結(jié)果就是，紅星美凱龍的整個(gè)資產(chǎn)包太重。當(dāng)下受整個(gè)房地產(chǎn)下行的影響，“包租婆”的生意不好做，土地資產(chǎn)貶值，上市公司市值不斷縮水。

　　反觀建發(fā)股份這邊，它具有兩大業(yè)務(wù)分支：供應(yīng)鏈運(yùn)營和房地產(chǎn)開發(fā)。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要由聯(lián)發(fā)集團(tuán)和建發(fā)房產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營，建發(fā)股份持有這兩家公司的股份分別為95% 和 54.65%。

　　而建發(fā)房產(chǎn)下面又擁有建發(fā)國際集團(tuán)和建發(fā)物業(yè)兩家上市平臺。

　　另外，建發(fā)股份旗下的商業(yè)管理平臺近年來發(fā)展勢頭同樣迅猛，截至2021年末，建發(fā)商管共計(jì)運(yùn)營11個(gè)自持項(xiàng)目、13個(gè)拓展項(xiàng)目。

 

　　而通過本次交易，建發(fā)股份能夠一次性將百余商場收入囊中，進(jìn)一步增加商管業(yè)務(wù)的版圖。

　　最后，建發(fā)股份旗下還有供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)，目前包括汽車、酒類、輕紡產(chǎn)品及乳制品等行業(yè)。

　　如果能夠拿下紅星美凱龍，無疑將新增家居、建材類目。而且，家居、建材又能夠與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)形成上下游產(chǎn)業(yè)鏈的協(xié)同效應(yīng)。

　　05.

　　家居大賣場還有“錢途”嗎

　　最后，我們來看下，這次可能發(fā)生的紅星美凱龍“控制權(quán)”轉(zhuǎn)移對大家居行業(yè)的意義。

　　首先從整個(gè)家居賣場前途命運(yùn)來看，未來中高端家居大賣場還有沒生命力?

　　家居大賣場的存在，主要源于家居產(chǎn)品對展示場景的獨(dú)特需求，用戶需要依托現(xiàn)實(shí)體驗(yàn)感感知家居產(chǎn)品的功能與審美。

　　當(dāng)下，家居大賣場門店自然流量雖然持續(xù)下滑，但從線上新媒體及社群引入的流量，同樣需要線下體驗(yàn)店。

　　其次從企業(yè)戰(zhàn)略層面來看，在房地產(chǎn)收縮的大背景下，以紅星美凱龍、居然之家為代表的全國性家居大賣場，將逐步放慢擴(kuò)張步伐，向富森美、寶能第一空間等地方性賣場學(xué)習(xí)，更加聚焦重點(diǎn)區(qū)域，提升單店的盈利能力。

　　其次在渠道運(yùn)營層面看，以紅星美凱龍、富森美為代表的傳統(tǒng)家居大賣場將進(jìn)一步加快數(shù)字化建設(shè)步伐，通過直播、短視頻、內(nèi)容種草等形式，為門店引流。

　　同時(shí)，主動連接社區(qū)門店、單體工程、設(shè)計(jì)師渠道等，由此為大賣場旗艦店獲得更多客流。

　　06.

　　股民“用腳投票“：建發(fā)股份大跌

　　1月9日開盤后，A股上市公司建發(fā)股份(600153.SH)股價(jià)開盤后連續(xù)下跌。

　　收盤后，建發(fā)股份龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，滬股通買入6179.48萬元，賣出1.06億元，2家機(jī)構(gòu)凈買入5444.25萬元，4家機(jī)構(gòu)凈賣出4.77億元。

　　截至當(dāng)日收盤，建發(fā)股份下跌9.58%，報(bào)13.50元，成交金額11.68億元。值得注意的是，建發(fā)股份盤中一度跌停。

  

　　與之相對應(yīng)的是，港股的紅星美凱龍的股價(jià)表現(xiàn)卻是大漲，當(dāng)日盤中漲幅一度超過30%，隨后出現(xiàn)回落。

　　這樣，面對二級市場投資者的“用腳投票”，建發(fā)股份還能如愿以償推進(jìn)此次收購事宜嗎?

　　據(jù)悉，建發(fā)股份在公告中也已表示，這次交易尚處于籌劃階段，公司暫未召開董事會審議本次交易，雙方暫未簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，故本次交易尚存在重大不確定性。