01.

上上周六，與香港一位做建材生意的朋友喝茶，我們聊到碧桂園時突然停了下來，然后，對碧桂園專門聊了一通，都覺得碧桂園是中國地產行業的風向標。

因為如果碧桂園出事了，那么，意味著整個樓市都塌方了。

因為碧桂園珠三角企業，在港股上市，運營上更偏向港式穩健型。

所以，我們看到，高歌猛進的時候，碧桂園多元化還是很謹慎，所謂的機器人、農業兩個板塊都有點“雷聲大，雨點小”，牽扯的精力不大。不像恒大造車，動輒幾百個億下去。

所以，人們一般相信，碧桂園不會是恒大。

 

02.

今年以來，眼見著各地救市政策工具如“甘霖”般撒落下，一直到天津、青島、濟南房貨利率降到4.4%，市場還是攢不夠重啟的信心。

“磚家”們說，房貨利率未來只有更低。所以，大家都等著吧。

不過另一邊，像融創中國這樣的地產班“優等生”，該票據違約(1.05億美元)時，還得違約。能堅持多久，就看上頭及孫宏斌的哥們兒管不管了。

然而，就在眼看融創可能要出事兒的時候，碧桂園卻迎來了好消息。

5月16日，包括碧桂園在內的三家民營房企被監管機構選定為“示范房企”，試水發行人民幣債券。

之后，碧桂園集團股價直線拉升，一度暴漲15%，至當日收盤時上漲超10%，令地產板塊為之一振。

這意味著，房地產政策迎來邊際寬松，艱難的融資環境正在進一步向好。

就在5月20日晚間，碧桂園發布公告成功發行5億元公司債，票面利率4.5%。

有評論者指出，此次監管層支持作為民營房企的碧桂園成功發債，對穩定房企融資、提振市場信心有重要示范作用。

而在行業深度調整期，碧桂園能被選定為示范房企，獲得首批民營房企入場券，同樣值得關注。

看來，作為曾經的“宇宙第一房企”，碧桂園多年來公司信用、債務結構及現金流的健康狀況還是值得信任。

03.

 

事實上，從業績表現看，近年來碧桂園也依然展示出不俗實力。

2021年碧桂園實現合同權益銷售金額約5580億元，成為去年行業中唯一突破五千億的房企。

另外，今年前4個月，碧桂園累計實現權益銷售金額1218.7億元，繼續穩居行業前列。

銷售回款方面，截至2021年，公司已連續6年權益回款率達到90%或以上。

今年一季度，碧桂園權益銷售回款率更是高達95%，繼續領先于行業平均水平。

同時，碧桂園還是當前市場上為數不多、具備境內外再融資能力的民營房企。

自2021年12月以來，公司已在境內外成功發行多筆覆蓋不同場所、不同產品的直接融資，包括10億元的公司債、15億元ABS及39億港元可轉債等。

債務方面，碧桂園持續優化債務結構，財務基本面穩健高質。

年報顯示，截至2021年底，公司總借貸余額降至人民幣3179億元，現金短債比約2.3倍；凈負債率為45.4%，已連續多年保持低位；加權平均融資成本5.2%，較上年底下降36個基點。

此外，碧桂園目前手握1813億元現金，另外還有約2615億元銀行授信額度尚未使用，可動用資金充裕，短期償債無憂。

也因此，今年以來，包括摩根大通、國泰君安、國信證券、中達證券等在內的評級機構，都給予碧桂園“增持”或“買入”評級。

同時，碧桂園也受到了一些主要合作金融機構的認可。2022年3月，公司先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

 

但是，這是否就意味著，碧桂園暫時就安全了？

04.

 

這段時間，大家都在說一句話：我們再也回不到2019年了。

確實，3年前的今天與時下的今天已經大不一樣。

2019年還是房地產“有序”擴張的時代。

2020年4月12日，碧桂園創投擬以5億元認購帝歐家居6.5%的股權。

5月6日，碧桂園創投擬以約5億元認購蒙娜麗莎6.22%的股權。

5月20日，碧桂園創投擬以4.15億元認購惠達衛浴11.76%的股權。

但應該是基于統一的戰略調整，2020年8月14日，帝歐家居、蒙娜麗莎分別公告，終止與碧桂園創投簽署的認購協議。

8月27日，惠達衛浴也發布公告，終止與碧桂園創投合作。

2020年12月22日，蒙娜麗莎引入碧桂園創投2億元增資廣西蒙娜麗莎，碧桂園創投持有桂蒙公司13.50%的股權。

2022年4月15日，碧桂園創投將上述股權全部受讓給蒙娜麗莎，后者擁有桂蒙公司100%股權。

在2019年之前，專業化協作與產業鏈整合，成為房地產開發兩種典型的模式。

萬科是專業化協作的典型，即很多環節都外包經營，而碧桂園則是產業鏈協作的典型，這種模式即高度垂直的一體化營運。

碧桂園這種“一條龍”開發模式，幾乎覆蓋了房地產開發的主要環節，包括項目定位、設計、建筑、裝修、建材(比如潮州投資衛浴廠)、營銷和物業管理等。

有論者說，碧桂園這是在攫取價值鏈上每一環的利潤，同時也借此實現低成本快速擴張，即著名的碧桂園“高周轉模式”。

所謂“高周轉模式”，從財務角度看，關鍵是投入產出時間越短，資金周轉率越高、資金回報率越高。

不過，“高周轉”也讓碧桂園在2018年質量問題集中爆發，發生多起工地坍塌事故，陷入輿論漩渦。

同時，“高周轉”時代，也令陶企深度捆綁到地產商戰車上，至今不得解套。

比如，帝歐家居旗下的歐神諾，2018年銷售36.8億元，其中碧桂園買單20.41億，占歐神諾全年銷售額47.36%。

再比如，剛剛發布上市招股書的馬可波羅控股，2021、2020、2019年度應收賬款余額分別為28.63億元、24.75億元和21.89億元。

而壞賬準備余額，分別為6.19億元、3.08億元和2.67億元。

05.

 

2022年5月20日, 由北京中指信息技術研究院主辦的“2022中國房地產上市公司研究成果發布會”在北京召開。

在2022中國房地產上市公司TOP10榜單中，碧桂園獲得在港上市公司綜合實力第2名、財富創造能力第6名、財務穩健性第5名、投資價值第7名、公司治理第6名、ESG發展優秀企業第7名。

經濟學中，當價格能使需求等于供給，以至于任何人可以在那個價格上買到他所要買的東西，或者賣掉他所要賣的東西，這時，市場就是“出清”的。

市場“出清”意味著供求均衡。如果市場沒有“出清”，那么一定存在著短缺或者過剩。

因此，按著這種理論，碧桂園盡管暫時在金融上安全了，但面對多變且不確定的大環境，當下唯有抓緊收縮、“出清”，才能重建自己在房地產“黑鐵時代”的核心競爭力。