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碧桂園這回妥了?

字號+作者:華夏君 來源:華夏陶瓷網 2022-05-23 17:37 我要評論() 收藏成功收藏本文

01.上上周六,與香港一位做建材生意的朋友喝茶,我們聊到碧桂園時突然停了下來,然后,對碧桂園專門聊了一通,都覺得碧桂園是中國地產行業


01.


上上周六,與香港一位做建材生意的朋友喝茶,我們聊到碧桂園時突然停了下來,然后,對碧桂園專門聊了一通,都覺得碧桂園是中國地產行業的風向標


因為如果碧桂園出事了,那么,意味著整個樓市都塌方了。


因為碧桂園珠三角企業,在港股上市,運營上更偏向港式穩健型。


所以,我們看到,高歌猛進的時候,碧桂園多元化還是很謹慎,所謂的機器人、農業兩個板塊都有點“雷聲大,雨點小”,牽扯的精力不大。不像恒大造車,動輒幾百個億下去。


所以,人們一般相信,碧桂園不會是恒大。

 



02.


今年以來,眼見著各地救市政策工具如“甘霖”般撒落下,一直到天津、青島、濟南房貨利率降到4.4%,市場還是攢不夠重啟的信心。


“磚家”們說,房貨利率未來只有更低。所以,大家都等著吧。


不過另一邊,像融創中國這樣的地產班“優等生”,該票據違約(1.05億美元)時,還得違約。能堅持多久,就看上頭及孫宏斌的哥們兒管不管了。


然而,就在眼看融創可能要出事兒的時候,碧桂園卻迎來了好消息。


5月16日,包括碧桂園在內的三家民營房企被監管機構選定為“示范房企”,試水發行人民幣債券。


之后,碧桂園集團股價直線拉升,一度暴漲15%,至當日收盤時上漲超10%,令地產板塊為之一振。


這意味著,房地產政策迎來邊際寬松,艱難的融資環境正在進一步向好。


就在5月20日晚間,碧桂園發布公告成功發行5億元公司債,票面利率4.5%


有評論者指出,此次監管層支持作為民營房企的碧桂園成功發債,對穩定房企融資、提振市場信心有重要示范作用。


而在行業深度調整期,碧桂園能被選定為示范房企,獲得首批民營房企入場券,同樣值得關注。


看來,作為曾經的“宇宙第一房企”,碧桂園多年來公司信用、債務結構及現金流的健康狀況還是值得信任。



03.

 

事實上,從業績表現看,近年來碧桂園也依然展示出不俗實力。


2021年碧桂園實現合同權益銷售金額約5580億元,成為去年行業中唯一突破五千億的房企。


另外,今年前4個月,碧桂園累計實現權益銷售金額1218.7億元,繼續穩居行業前列。


銷售回款方面,截至2021年,公司已連續6年權益回款率達到90%或以上。


今年一季度,碧桂園權益銷售回款率更是高達95%,繼續領先于行業平均水平。


同時,碧桂園還是當前市場上為數不多、具備境內外再融資能力的民營房企。


自2021年12月以來,公司已在境內外成功發行多筆覆蓋不同場所、不同產品的直接融資,包括10億元的公司債、15億元ABS及39億港元可轉債等。


債務方面,碧桂園持續優化債務結構,財務基本面穩健高質。


年報顯示,截至2021年底,公司總借貸余額降至人民幣3179億元,現金短債比約2.3倍;凈負債率為45.4%,已連續多年保持低位;加權平均融資成本5.2%,較上年底下降36個基點。


此外,碧桂園目前手握1813億元現金,另外還有約2615億元銀行授信額度尚未使用,可動用資金充裕,短期償債無憂


也因此,今年以來,包括摩根大通、國泰君安、國信證券、中達證券等在內的評級機構,都給予碧桂園“增持”或“買入”評級。


同時,碧桂園也受到了一些主要合作金融機構的認可。2022年3月,公司先后與招商銀行、中國農業銀行廣東省分行簽訂150億元及400億元的戰略合作協議。

 

但是,這是否就意味著,碧桂園暫時就安全了?



04.

 

這段時間,大家都在說一句話:我們再也回不到2019年了。


確實,3年前的今天與時下的今天已經大不一樣。


2019年還是房地產“有序”擴張的時代。


2020年4月12日,碧桂園創投擬以5億元認購帝歐家居6.5%的股權。


5月6日,碧桂園創投擬以約5億元認購蒙娜麗莎6.22%的股權。


5月20日,碧桂園創投擬以4.15億元認購惠達衛浴11.76%的股權。


但應該是基于統一的戰略調整,2020年8月14日,帝歐家居、蒙娜麗莎分別公告,終止與碧桂園創投簽署的認購協議。


8月27日,惠達衛浴也發布公告,終止與碧桂園創投合作。


2020年12月22日,蒙娜麗莎引入碧桂園創投2億元增資廣西蒙娜麗莎,碧桂園創投持有桂蒙公司13.50%的股權。


2022年4月15日,碧桂園創投將上述股權全部受讓給蒙娜麗莎,后者擁有桂蒙公司100%股權。


在2019年之前,專業化協作與產業鏈整合,成為房地產開發兩種典型的模式。


萬科是專業化協作的典型,即很多環節都外包經營,而碧桂園則是產業鏈協作的典型,這種模式即高度垂直的一體化營運。


碧桂園這種“一條龍”開發模式,幾乎覆蓋了房地產開發的主要環節,包括項目定位、設計、建筑、裝修、建材(比如潮州投資衛浴廠)、營銷和物業管理等。


有論者說,碧桂園這是在攫取價值鏈上每一環的利潤,同時也借此實現低成本快速擴張,即著名的碧桂園“高周轉模式”


所謂“高周轉模式”,從財務角度看,關鍵是投入產出時間越短,資金周轉率越高、資金回報率越高。


不過,“高周轉”也讓碧桂園在2018年質量問題集中爆發,發生多起工地坍塌事故,陷入輿論漩渦。


同時,“高周轉”時代,也令陶企深度捆綁到地產商戰車上,至今不得解套。


比如,帝歐家居旗下的歐神諾,2018年銷售36.8億元,其中碧桂園買單20.41億,占歐神諾全年銷售額47.36%。


再比如,剛剛發布上市招股書的馬可波羅控股,2021、2020、2019年度應收賬款余額分別為28.63億元、24.75億元和21.89億元。


而壞賬準備余額,分別為6.19億元、3.08億元和2.67億元



05.

 

2022年5月20日, 由北京中指信息技術研究院主辦的2022中國房地產上市公司研究成果發布會”在北京召開。


在2022中國房地產上市公司TOP10榜單中,碧桂園獲得在港上市公司綜合實力第2名、財富創造能力第6名、財務穩健性第5名、投資價值第7名、公司治理第6名、ESG發展優秀企業第7名。


經濟學中,當價格能使需求等于供給,以至于任何人可以在那個價格上買到他所要買的東西,或者賣掉他所要賣的東西,這時,市場就是“出清”的。


市場“出清”意味著供求均衡。如果市場沒有“出清”,那么一定存在著短缺或者過剩。


因此,按著這種理論,碧桂園盡管暫時在金融上安全了,但面對多變且不確定的大環境,當下唯有抓緊收縮、“出清”,才能重建自己在房地產“黑鐵時代”的核心競爭力。

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