01.

　　樓市拐點

　　今年樓市的“金九銀十”，寒風習習。很多人的感受一致，即樓市拐點期來了。

　　具體表示，二、三、四線城市市場降溫更為明顯，各線代表城市平均降幅均超四成。

　　一些三四線城市售樓處甚至出現鮮有購房者問津的情況。就連上半年火爆的北京熱點區域學區房市場，成交量也明顯下降，且出現價格松動。

　　10月20日，國家統計局公布數據，9月份共有36個城市新房價格環比下跌，二手房價格環比下跌的城市達到52個。

　　在新房、二手價格環比上漲的城市中，漲幅也多處于0.1%-0.4%的低位。

　　而且，關鍵是，9月份全國70個城市新建商品住宅價格指數環比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來首次下跌。

　　從歷史數據來看，52個城市二手房價格下降也是2015年以來下跌城市數量最多的一次。

　　其實，關于房地產拐點到了的認知，沒有以上數據，相信不少人在生活體驗中也已經得到確認。

　　中房網幾天前發布的《2021第三季度房地產開發企業信用狀況報告》，似乎也在加深人們這種看法。

　　三季度信用債券違約涉及余額最大的藍光發展，共計15只債券違約，涉及債券余額約121.34億元。

　　其次是華夏幸福，共計2只債券違約，涉及債券余額31.50億元。

　　此外，天房集團、泰禾、協信、正源地產和三盛宏業也各有債券違約，涉及債券余額分別為20億元、15億元、13.77億元、13.54億元和11.94億元。

　　同時，債務違約的企業規模也越來越大，已蔓延至行業頭部房企，截至三季度債務違約房企名單有中國恒大、華夏幸福、藍光發展、協信遠創、泰禾、陽光100中國、新力控股等。

　　上述負面消息，一條一條在侵蝕人們對樓市的信心。

　　02.

　　恒大效應 

　　恒大雖然在可控狀態下走向“終結”。但由此引發的骨牌效應還是開始了。

　　比如，因為對恒大地產的應收款項規模較大，回收存在較大不確定性。江山歐派近期就被列入信用評級觀察名單。

　　在陶瓷衛浴行業，目前箭牌家居、新明珠集團、馬可波羅控股都在上市登記、排隊中。而最終恒大應收款問題對三家公司上市影響有多大，應該還需要觀察。

　　10月4日開始，從華夏幸福、藍光發展，到花樣年、新力控股等大中型房企，紛紛宣布美元債務實質性違約，讓中資概念地產受到很大沖擊。

　　2017年以來，國內房企廣泛發行境外美元債，境外發債逐漸成為房企融資的重要方式之一，融資量逐年上漲。

　　2019年，100家典型房企境外發債達到高峰，融資量達到約5052億元，占所有發債總量的64%。

　　03.

　　政府救市

　　按國家統計局估計，2020年房地產對GDP貢獻率7.34%，房地產+建筑業合計貢獻14.5%。而政府方面，除深圳等少數城市外，基本靠土地財政維持。

　　因此，眼看著樓市的滑落，政府出手救市就成為必然。

　　據界面新聞報道，哈爾濱成為全國首個救市城市。最高購房補貼10萬元。

　　觀點地產也報道，今年國慶假期，3個出手救市的城市是廣東惠州、浙江湖州、安徽安慶。

　　但是，換個維度看，據統計局數字，前三季度國內GDP共計82.31萬億元，同比增長9.8%。前9月全國商品房銷售額為13.4795萬億元， 增長16.6%。

　　04.

　　央企主導

　　也許正是基于對房地產市場長期剛需增長的看好，在民企紛紛躺平的背景下，資金充足的央企今年頻頻撿漏拿地。

　　以中海地產為例，在9月份第二輪集中供地中，已累計拿地24宗，成交總價近508億元，與上半年513億元的拿地總地價基本持平。

　　而全年拿地估計超1400億，跑在了融創、萬科、碧桂園前面，位列行業第一。

　　而前三季度，中海、華潤、保利等央企全逆周期拿地。深圳第二輪的21幅供地，參與競價的央企占90%。成都第二輪供地中，總計有45家參與，其中30家有央企背景。

　　05.

　　精裝的進化與分化

　　一個央企主導樓市的時代已經到來。那么，這是一個怎樣的時代呢?

　　深圳精裝研究院院長關永康，在最近佛山召開的“中國民族衛浴發展峰會”上演講時指出，未來整個大家居建材行業呈現出六大發展趨勢：

　　——百強房企集中度不斷提高，需求、資金、土地等資源卻在逐步萎縮，建議衛浴企業提供整體的衛浴空間解決方案，而不是衛浴單品類;

　　一一“高周轉”模式終結，“產品力”提升成為“高溢價”和“高去化”的核心;

　　一一“成本導向”終結：戶型創新/建造品質/配套部品功能成為競爭焦點;

　　一一精裝成為房企生存基礎，個性化精裝成為制勝突圍的必然選擇;

　　一一對供方的產能布局、品質控制、成本控制、個性化服務等依賴越來越高;

　　一一各大房企開始利用訂單/結算條件/資本對“優質供方”資源進行搶奪。

　　06.

　　危中見機

　　所以，根據以上判斷，我們要有信心的是，大B端市場還在，只是主體變成了央企，而它們對品質的要求更高，但資金上更具保障，故材料企業應收賬款的平均占比會下來。

　　另一方面，隨著房地產行業的深度分化和進化。比如，未來一邊是針對年輕人、弱勢群體剛需，由央企主導普惠房，一邊是民企為主的市場化高端住宅，還有個性化裝修等，以及全國范圍內的“城市更新運動”。而這些渠道恰恰給了專業品牌(設計驅動型品牌)機會。

　　試想一下，當前，面對史無前例的原材料漲價和停電限產，那些眼下受到政策關照，不被限電的一線企業，正好可以借機以低價+品牌的手段，再次清理門戶，搶占各產區被迫漲價者的市場份額。

　　而一批專業的設計驅動型品牌，在未來三五年內也將迎來發展的戰略機遇期。因為它們可以滿足不斷增長的消費升級市場、個性化市場的需求。

　　07.

　　目前已是樓市“最壞的時候”?

　　今年影響制造業的主要是原材料漲價、停電限產及樓市降溫。前兩項實際上與疫情引發的全球供應鏈緊張有關。

　　樓市降溫首先與宏觀調控有關。也與購買力壓抑下的剛需不振有關，而恒大事件則放大了恐慌情緒，引發了一定程度的骨牌效應。

　　不過，從恒大近期的表現看，有序復工復產，清資還債，應是可以確認的主旋律。換言之，恒大事件不會引發大面積的房企塌方。

　　畢竟，這是事關民生與經濟發展全局的大事。

　　10月22日，許家印在恒大集團復工復產專題會上透露，恒大沒有預售過的樓棟或項目今后要全部改為現樓銷售。

　　而中指研究院今天發布《2021年1-10月房地產企業銷售業績TOP200》。其中，在銷售額方面，中國恒大前10個月是4585.4億元，排名第五。在銷售面積方面，是5659.1萬㎡，排名第二。足見許家印“割肉”是動真格的。

　　接下來，作為與房地產業深度捆綁的建材行業，其實焏需透過恒大事件的平穩演講，理性看待中國房地產未來的三五年走勢。

　　比如，根據中國房地產信用平臺的統計，截至10月15日，全國房地產開發企業總量為97797家，同比增長約0.6%，相較2020年全年僅新增了0.45%。

　　這是房地產開發企業數量首次近乎零增長。而且按照目前的增速及市場狀況，預計2021年全年的同比增幅也會在1%以下。

　　但是，同一權威平臺的另一組數字顯示，2021年前三季度注銷和吊銷營業執照的開發企業共計429家，較去年1-9月份同期，環比減少18.90%。

　　而且，再看下，2021年第三季度涉及不良信用信息的房地產開發企業共計2446家，同比減少67.61%，環比減少15.07%，下降趨勢比較明顯。

　　“離場”企業數量相對平穩，不良信用“底部”已現。這是不是在表明，此輪房地產調控周期馬上就要結束了?