01.

碧桂園真的“爆雷”了嗎？

今天，碧桂園股票再次大跌14.39％，剩下1.13港元／股。

這次暴跌顯然是受昨天（8月8日）刷屏的一條消息的影響。

該消息說，8月5日，有網絡傳言稱，“佛山市派出了副市長帶隊的工作組進駐了碧桂園”。

這篇“小作文”的意思是，副市長進駐碧桂園的目的是“要求是把自己的家底都拿出來”，“能變現的全部變現”，“做好自己的事情后，政府考慮再支持其發債的事”。

“小作文”還說，8月7日，接近碧桂園人士表示，“傳言不屬實”。

上述消息一出，吃瓜群眾蜂擁而上，8月7日一早，被稱為“宇宙第一房企”的碧桂園再一次被負面刷屏。

但是，很快碧桂園也不裝了，直接承認了公司“出現了流動性壓力”，說自己尚未能支付應于8月7日支付的兩筆美元債利息。

這兩筆美元債分別是將于2026年2月6日到期，票息4.2%的5億美元，以及將于2030年8月6日到期，票息4.8%的5億美元。

兩筆債券共計10億美元，不過其利息均有30天的支付寬限期。

顯然，一旦10億美元債票息未付 ，等于正式宣告違約，“爆雷”被坐實了。

負面消息一出，碧桂園港股和債券自然都馬上崩了。

比如，以物業管理業務為主的“碧桂園服務”，則大跌了接近10%。

而同在港股的融創中國跌8.46%、融創服務跌6.17%，恒大物業跌17%。

A股的房地產板塊，今天也整體下跌了1.57%，位居行業板塊跌幅榜第三名。

碧桂園真的要“爆雷”了嗎？

專業人士的分析是，首先這兩筆美元債利息雖然未能到期支付，但仍然處于“30天付息寬限期內”。

而且，兩筆美債加起來是10億美金，看起來不少，但查下碧桂園2022年的財報會發現，碧桂園實際上截至2022年末還有1475.5億元現金，總有息債務為2713.1億元。

因此，按正常邏輯，碧桂園時下應該正在積極優化資金安排，以保障債權人的合法權益。

換言之，實質性的違約尚未發生，還有挽救的余地。

今天下午，有多家媒體直接采訪碧桂園。碧桂園內部人士的回應是：

2022年碧桂園交付房屋數量總和接近70萬套，公司預計今年還要交付70萬套房屋，上半年已順利完成27.8萬套的交付任務，交付量繼續穩居行業第一，且不存在逾期未交付的情況。

但該人士稱，受近期銷售額與再融資環境持續惡化，疊加各類資金監管的影響，公司賬面可動用資金持續減少，確實出現了階段性流動壓力。

02.

為啥不救“優秀生”

今天下午，有朋友說，中山碧桂園也有政府人員進駐了。但此消息未經核實。

但換個角度看，政府派人進駐企業也未必就是壞事。政府進駐有兩種可能：一是積極施救，重振企業經營；二是通過直接干預，將企業收縮負面影響降到最低。

記得前幾年華夏君曾說過，碧桂園是地產界的優秀生，雖然它規模超級大，號稱“宇宙第一房企”。

與恒大相比，碧桂園沒有亂搞不相關多元化，經營一直健康、穩定。

它最多是把錢投到了像比亞迪半導體等科技公司。而自己重點發展的新產業也是博智林機器人等跟房地產密切有關的高科技產業。

另外，碧桂園四五年前還涉足與房地產相關的衛浴、家具、地板、衣柜、櫥柜和裝配式構件等領域，總投資超過230億元，但這些投資也算是穩健的相關多元化經營。

截至2022年底，碧桂園擁有總資產17445億，總負債14349億，凈資產3096億元。

一個巨無霸型房企，在當下如此兇險的環境，依然保持正資產狀態，為什么現在可能還出現債務違約呢？

最大的問題應該只有一個，即還是房子積壓，沒賣出去。因為與一、二線城市相比，碧桂園扎堆在三五線市場的房子眼下更不好賣。

不過，有些疑問的是，“優秀生”碧桂園真的也不應該被各方施以援手了嗎？

7月19日，高層發布《關于促進民營經濟發展壯大的意見》一一所謂的“民企31條”。如果碧桂園接恒大的班再次倒下，對當前民企投資信心的打擊會有多大？

7月24日，高層會議又提到，“把穩就業提高到戰略高度通盤考慮”。

碧桂園高峰期共有10多萬人，到2022年末還有近7萬人，年度福利總開支125.8億元，人均年收入18萬元。

如果碧桂園倒下，會有7萬新增失業人口，而間接失業的則更多。將會有海量的建筑公司、裝修公司、建材公司、家居公司，深受影響，甚至因此倒閉。

還有，碧桂園是市場下沉最深的房企，所蓋的房子遍及上千個縣城，如果它倒下，那對購房老百姓的波及面也是最廣的。

有一種擔憂認為，2021年碧桂園拿地是1397億元，2022年降為186億，而據此拿地量判斷，接下來二三年中，碧桂園每年要交付70萬套房子，支付工程款1000億元。所以，一般估計碧桂園的資金缺口達3000億。

而根據2021年四季度，房地產政策逆轉之后，碧桂園也是獲得銀行授信最多的企業之一。根據當年年報，碧桂園一共獲得了超過3000億元的銀行授信。

如果這個3000億授信落到實處，應該可以讓碧桂園渡過難關。反之，這些如果半途而廢，則真相也就不可想象了。

2022年碧桂園虧損60.52億。7月31日，碧桂園發布公告稱，預計2023年上半年公司可能錄得凈虧損。

讓市場心里沒底的是，具體虧損了多少，碧桂園只字沒提。

2021年、2022年兩年，恒大凈虧損了8000億，平均每年虧4000億。

現在看來，碧桂園欲“爆雷”的路數與2021年下半年的恒大很相近。

而碧桂園會不會成為第二個恒大，就看還有沒有人出手救了。當然，這或許也取決于要花多大代價去救的問題。

雖然，高層7月24日已定調：“我國房地產市場供求關系發生重大變化。”

雖然，誰也改變不了當下房地產“夕陽產業的命運”。

但碧桂園“爆雷”這件事對于整個房地產復蘇的影響依然非常巨大。接下來，房子將更加不好賣了，因為“上一個時代”最后的脊梁坍塌了。